土地购置均价创历史新高 二线城市涨幅进一步加快

23日，数据显示，上周（11月16日-11月22日）全国40大中城市推地总量环比增加47%，成交量环比增加59%，住宅用地成交环比增加119%，其中北京、贵阳成交量较大。土地出让金方面，这些城市环比上涨146%。其中，住宅用地出让金为378亿元，环比增加157%。

上周一线城市均有土地入市，整体供需两旺，出让金环比增加两倍有余。其中，北京土地市场尤为典型，密集出让8宗地块，获得土地出让金近248亿元，并且带动一线城市出让金整体上涨。与此同时，二线城市供应量及出让金涨幅也进一步扩大。

土地价格与楼市密切相关，土地市场的看涨预期来自于楼市价格的持续上涨。世邦魏理仕研究部主管中国区执行董事陈仲伟分析认为，根据最新数据，10月份成为今年以来房价连续上升的第6个月度。其中，各线城市呈现普涨态势，一线城市为涨幅主要来源。一、二、三线城市环比分别上涨1.2%、0.2%及0.1%。

事实上，今年前10个月，土地价格延续了今年以来整体上行的走势。最新数据显示，1月至10月，全国房地产开发企业土地购置均价3246元/平方米，同比增长13%，增幅比1月至9月扩大3.4个百分点。从价格看，前10个月土地价格超过前9个月的历史最高价，再创历史新高。

业内相关人士认为，当前房地产市场相对较好，土地价格更高的一线及二线城市，推高了土地购置均价；另一方面，迫于动拆迁、土地整理等一级开发成本上升，导致很多城市，尤其是三、四线城市土地价格能涨不能跌，土地价格基本上难以下调。

土地市场价格持续走高，直接导致各类房企土地成本进一步上升。近日，计划登陆A股市场的万达商业披露的招股书显示，2012年、2013年、2014年以及2015年上半年，按建筑面积计算，万达的土地获取成本分别约为人民币1171元/平方米、1096元/平方米、1187元/平方米，及1667元/平方米。

“今年1月至10月，全国房地产开发企业土地购置均价占商品房销售均价的47.6%，处于2011年以来的最高值，占比相比2011年高了十个以上的百分点”。谢金龙表示，土地购置价格的涨幅快于商品房销售价格，土地成本在房地产项目开发经营中的占比进一步增加，增加地方政府财政收入的同时，降低了开发商的项目开发利润。

值得注意的是，近两周北京丰台、大兴、石景山等远郊区域土地价格屡创新高，区域地王接连出现。土地成交的楼面单价往往接近区域内在售的商品房价格。针对这种“面粉接近面包，甚至高过面包”的现象，亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，对于“地王周边项目”而言，能够凭借未来预期在当下实现“平价跑量”无疑是一个最佳选择，“因为虽然房价预期看涨，但未来市场竞争，尤其是产品竞争、客源竞争也将更加激烈”。

他进一步分析指出，当前市场逐渐开始进入“新地王”解套“老地王”的怪圈，而“最后一个接盘者”无疑将要承担空前的市场风险。另有市场分析认为，预计四季度最后阶段，随着土地市场放量进入尾声，土地价格整体仍将继续上行，但增幅有望趋于平稳。更多相关行业资讯请查阅由中国报告大厅发布的土地行业市场调查分析报告。